热点关注海门六月即将迎来楼盘交付高峰期，交房，无论是对开发商还是业主来说都是一个敏感的问题。开发商要把建造好的产品交给业主，生怕有一点瑕疵；业主要带着挑剔的眼光审视自己的新居，哪怕是一丁点儿的不足也绝不放过。正因为这样，交房向来是开发商跟业主博弈的环节。今日，海门房产网为您详细介绍收房验房中的一些注意事项。
一、验收标准
1、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。
2、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、
盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。
3、各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。
4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。
5、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地
面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。
6、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。
7、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。
8、各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求
二、验收工具：
1 榔头
其用途如下：在新建房屋主体结构验收中，可以拿小榔头轻轻敲击已经初步粉刷的墙壁，听到“空空”的声音，说明此处水泥砂浆未抹均匀或用量不够，内墙面抹灰层部分开裂、起砂，这些情况都说明房屋质量不合格。如果听到沉闷的碰击声，则说明质量没有多大问题。
实用度：★★★★★
2 手电
用途是勘察房屋主体结构方面，看墙壁是否平直，有没有凸出或者凹陷的部分。用手电抵住墙壁底部，往上照去，出现阴影的部分就是有问题的地方。同时还可以在烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。
实用度：★★★
3 打火机
验房时，一般在厨房、卫生间的排气通道上都已经有预留的孔洞，通过使用打火机可以检测排气通道是否正常。
实用度：★★★
4 卷尺
它在验房时作用很大，可用来测量顶梁、窗框、卫生间高差、层高和房屋面积。
实用度：★★★★
5 电笔
验房的时候要带上电笔或者三项插排，有指示灯的最好。主要用来检查插座，可用电笔或者插排放入预留电源插座里。
实用度：★★★
6 笤帚
未使用过的油漆刷，小的扫地笤帚，它们有何用途呢？主要是为了清扫地面与墙壁夹角处的建筑尘土，千万别小看这层尘土哦！清理完之后有可能会看到裂缝、坑洼，有甚者还能发现钢筋露在外面！在精装修的房子里，清扫地面的灰土之后，看看是否有地板破损、裂缝等问题。购房者记得要把发现的问题做记录，拍照为证也可以。
实用度：★★★★
7 软管
一般在验房时，水电都已经开通。业主可打开每个水龙头查看是否有水流出，用容器盛些水再倒入每个排水管口中，直观判断排水管是否通畅.
实用度：★★★★
8 乒乓球
乒乓球主要用途是来测量卫生间地面的坡度。
实用度：★★★
9 眼镜
这里的眼镜，实际上是精准的查找问题所在的意思，是要业主凭借眼力来观察地上、地下远近粗细等各物。
实用度：★★★★★
10 粉笔
千万别小看粉笔，这是一个最实用的工具。在验房时发现以上问题后，业主应使用粉笔及时在显著位置标注，以便于施工方进行维修。
实用度：★★★★★
三、验楼流程
（一）土建验收
1.楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上卷尺）；
2.墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；
3.批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；
4.门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。
（二）给排水验收
1.给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位；
2.所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好；
3.厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速；
4.在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象，其中：
（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；
（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；
（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；
（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）。
（三）电气验收
1.检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）；
2.检查户内电线铺设走向是否合理与美观；
3.三线插座是否已安装接好地线；
4.灯具开关是否正常，插座可否通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）；
5.门铃、报警系统是否工作正常。
（四）装修验收
1.木地板、瓷砖、窗台、大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）；
2.墙面、天花乳胶漆或白灰色泽是否正确、均匀，面层无剥落现象；
3.无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整；
4.铝合金或钢木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形，开关灵活，配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装；
5.卫生间内坐厕、浴缸、洗手盆应无裂痕、崩角或刮伤；浴缸出水应正常；
6.坐厕的配附件应齐全，水箱出水口的密封胶圈严密；排气扇要检查它的马达运转是否无杂音，工作正常。
要验收的细项实在非常多，买家在验楼时最好请专业人士协助，而且问题又并非一次便能看出，因此，验多几次亦无妨。当业主收到发展商寄出的收楼通知书时，首先要看信的邮戳日期是否超过了预售合同上的收楼日期，如超过了，可考虑向发展商按合同索赔。验完楼后，买家应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中。
四、验房细节：
关于门
1、门的开启关闭是否顺畅？
2、门插是否插入得太少？门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）
3、门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音？
4、大门、房门的插销、门锁是否太长太紧
关于窗
5、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。
6、开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
7、窗户玻璃是否完好？
8、窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。
关于地板
9、地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？
10、地板间隙是否太大？
11、柚木地板有无大片黑色水渍？
12、地脚线接口是否妥当？有无松动？
13、地面是否有裂缝？有否起砂现象？
关于顶棚
14、顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重。
15、看顶部是否有麻点。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。
16、顶棚有无水渍，裂痕。如有水渍，说明有渗漏之嫌。
17、特别留意厕所顶棚是否有油漆脱落或长霉菌。
关于墙身
18、墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？
19、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？
20、墙身、墙角接位有无水渍？裂痕？
21、内墙墙面上有否石灰爆点？
关于厨厕
22、厕、浴具有无裂痕？包括抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。
23、厕所下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？
24、浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？
25、厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?
26、砖缝有无渗水现象？
27、厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？
28、水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？
29、卫生间、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。
30、出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？
31、您住的房间底下的邻居家是否漏水？
其他
32、橱柜有无变形？壁柜门是否牢固？门能否顺利开合？
33、试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？
34、供水管的材质。上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。
另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。
35、试煤气热水器开关是否妥当？
36、居室、客厅是否有各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。
37、自来水水质怎么样？
五、业主维权
1、面积误差：
建设部等国家七部委联合发出通知，要整顿和规范房地产市场秩序，指出商品房面积误差比绝对值超出 3％时，买房人有权退房。通知指出，商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出 3％时，买房人有权退房。 买房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3％以内（含 3％）部分的房价款由买房人补足；超出 3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买房人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在 3％以内（含 3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买房人；超过 3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买房人。
2、业主入住后发现的质量问题应如何维权：
业主入住后发现房屋存在质量问题，例如：墙面或地板有裂缝，窗户漏水、墙面有大量空鼓等等，业主有权要求开发商和物业公司给予免费维修，并可以提出赔偿。如果业主入住后发现房屋存在重大结构质量问题，可直接开发商要求退房，同时要求开发商承担违约责任。
3、开发商对业主提出的置疑和否定据不承认，据不整改，业主应如何维权：
如果开发商拒绝接受维修及索赔的要求，业主一方面可以依靠媒体的舆论压力，同时我公司还可以为业主提供法律维权服务，并委托专业的法律事务所，依据验房结论进行取证，根据相关情况对开发商提起诉讼，最终达到为业主维权的目的。
4、房屋保修期是如何规定的：
1）建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”
2）关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保zheng书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”
3）依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
A基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）；
B屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
C供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
D电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
E其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；
F建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
因此，“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”的说法更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。
5、如果业主置疑开发商提供的实测面积，业主可能采取的维权办法：
就期房而言，开发商就所建造的房屋须出具两次面积报告，一次是房屋预测面积，用于房屋预售时暂定房屋总价所用；一次是房屋实测面积，即开发商交房时的最终面积。这些工作都是由开发商委托上海各区的测绘中心完成。如果业主对所购物业的实测面积有疑问，可以聘请有资质的单位进行重测，如果重测面积与开发商提供的实测面积不符，则开发商应退还相应的房款，同时承担测量费用。如果面积一致，则业主须承担此次测量的费用。我们公司将为业 主提供测量房屋套内面积的服务。
6、如果置疑所购物业的日照时间，业主应该如何维权：
日照标准是指《上海市城市规划管理技术规定》（以下简称《技术规定》）第二十九条“高层居住建筑与低层独立式住宅的间距，应保证受遮挡的低层独立式住宅的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续两小时；与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时”。
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