热点关注经适房，新老政策有何变化——解读2013版《海门市经济适用住房管理实施办法》
从2007年开始，我市正式建立城镇中低收入保障房制度，开始兴建经济适用房、廉租房等，让这些中低收入家庭能够实现安居梦。同年，《海门市经济适用住房管理实施办法》（海政办发[2007]193号）自2007年7月1日颁布实施。
2007版的实施办法，在当初起到了政策规范带来的效应，一批符合申购条件的城镇居民搬进了新居。
随着我市经济社会的快速发展，老版办法规定的收入标准、人均居住面积等申请条件已不符合社会实际及住房保障受益面，且在受理过程中遇到不少新问题、新情况，以及规避原申请限制的行为，迫切需要修改文件。
在经过大量的调研后，我市于今年8月1日开始，正式启用2013版《海门市经济适用住房管理实施办法》。我们通过新旧版本的分析，以及对新版办法的解读，来感受市委、市政府既关爱城市中低收入家庭居住问题，又制止投机骗购经济适用房的不良行为。
老《办法》6年未改申购条件
2007年以来的6年，可以说是海门发展较为迅速的6年，尤其近两年，城镇居民的可支配收入不断提高。2012年，据抽样调查资料显示，我市海门城镇居民人均可支配收入为29631元，同比增长12.5％。
而今年8月前，我市对待申购经适房的市民，仍然沿用2007版申购办法。满足家庭收入低于2万元等4个条件才能申报。然而，这一几年不变的硬条件，使得很多城市夹心层收入的家庭失去申购经适房的条件，一些市民要求调整的呼声越来越大。且原《管理实施办法》的一些条款已显滞后或与上位法有所抵触，比较突出的是强化使用监督、加强交易管理等方面；原《管理实施办法》施行以来，在受理过程中遇到不少新问题、新情况，以及规避原申请限制的行为，例如：离婚、迁户口等；随着政府保障力度的加大，媒体的广泛宣传，经济适用住房申请量逐年增加，申请、审核过程受到群众关注，需进一步规范流程，明确相关部门和单位职责。例如：房产交易登记中心的房产证明，公安局户籍部门的户口证明，民政局的家庭收入、认定婚姻状况证明等，在新文件中需明确各部门和单位的职能，密切各单位、各部门间联系。
新《办法》限购力度加大
市委、市政府高度重视住房保障工作，把建立健全城镇居民住房保障制度，为城镇低收入住房困难家庭提供住房保障作为政府履行公共服务的一项重要职责。本次对《管理实施办法》修改完善，主要目的为：
1. 进一步规范我市经济适用住房建设管理，明确主管部门、实施单位、优惠政策、面积标准等；
2.适度放低经济适用住房申请门槛，加大保障覆盖面，确保相关指标走在各（县）市前列；
3. 调整经济适用住房销售后政府与住户的利益分配，抑制为牟利而申请经济适用住房动机；
4. 规范经济适用住房申请、审核和交易管理，完善申请流程，明确审核责任单位和部门，杜绝制度漏洞，做到公平、公正、公开和廉洁透明；
主要修改的几个方面：
1.经济适用住房申请标准
根据建住房[2007]258号《经济适用住房管理办法》第二十五条、江苏省人民政府令2008年第51号《江苏省经济适用住房管理办法》第二十二条和通政发〔2009〕96号《南通市市区经济适用住房管理实施细则》第五条的规定，结合我市的实际情况，对户籍要求、住房困难标准和家庭年收入等标准作了修订和完善。
（1）户籍标准。原规定“具有本市市区城镇户口满1年(含符合本地安置条件的军队人员) ”，修订为“家庭夫妇双方中至少有一方具有本市市区（仅指海门街道）城镇非农业户口满3年以上，其他家庭成员须为城镇非农业户口”；
（2）住房困难标准。原规定“无房或人均现住房面积低于15平方米的住房困难家庭”，修订为“现住房人均建筑面积低于20平方米的住房困难家庭（含无房）”；
（3）家庭年收入标准。经济适用住房的收入标准实行动态管理，每年向社会公布一次。原规定“家庭年收入总和在2万元以下的”，我们根据海门市低收入标准，修订为“家庭上年度人均月可支配收入低于960元（含），或单身人士年可支配收入低于2万元”；
（4）年龄标准。对已婚离异而单身的，增加离异时间限制，修订为“属已婚离异而单身的，离异时间需满3年”。
2.申请家庭现住房面积计算对象和方法
根据通政发〔2009〕96号《南通市市区经济适用住房管理实施细则》第九条、第十二条的规定，对原《管理实施办法》第二十一条修订的过程中，细化了现住房面积计算对象。新《管理实施办法》第二十一条规定“家庭现住房面积按家庭成员拥有的下列住房面积认定（含已转让、析产、赠与、拍卖、没收等时间在3年内的住房，家庭所有成员的住房面积合并计算）：
（一）私有住房（包括商品房、房改房、集资建房、合作建房、经济适用住房）；
（二）拆迁安置住房（含货币安置）；
（三）已享受的一次性住房货币补贴面积；
（四）使用宅基地建设的农村住房；
（五）承租的公有住房（包括直管公房和单位自管房、廉租住房等）；
（六）其他可以认定为申请人家庭的住房。”
家有私家车 申购被禁止
申请人及其共同申请人有下列情形之一的，不得申请购买经济适用住房：（一）已享受福利性实物分房（包括房改房、集资建房、合作建房、经济适用住房、公有住房、廉租住房等），且享受面积超过规定面积的（夫妇离异的，婚姻存续期间曾享受福利性实物分房，未取得住房一方按一半权益计算）；（二）家庭有营业性和生产性用房的；（三）家庭有自备汽车的（农用车、微型货车除外）；（四）夫妇离异时间不满3年的；（五）申请人家庭成员的子女（独生子女）或父母，拥有两处（套）及两处（套）以上住房的；拥有别墅或建筑面积大于144平方米的大套型住房的（城市规划区外的自建房除外）。多子女或多人口家庭申请时可根据实际情况综合评估。”
根据通政发〔2009〕96号《南通市市区经济适用住房管理实施细则》第二十四条的规定，在新《管理实施办法》第二十三条对经济适用住房的申购程序和相关单位的职责作了明确规定。
（1）社区居委会接受申请和接收申请材料
（2）街道办事处对申请人所提供的户籍状况、房产状况、人口状况、收入状况等申报情况进行初审和公示，并作出受理决定，提出初审意见
（3）相关单位进行专项复审
公安部门负责户籍、家庭成员、车辆购置情况等核准复查；民政部门负责收入、婚姻状况等核准复查；市动迁安置指挥部负责拆迁安置情况等核准复查；人社局负责社会养老保险等核准复查；工商局负责营业执照情况等核准复查；房改办负责已享受福利性实物分房等核准复查；房屋登记交易中心负责现住房产权登记等核准复查。
（4）市经济适用住房主管部门对复审符合条件的申请家庭，集中在新闻媒体进行公示，批准。经公示无异议或者异议不成立的家庭，由市经济适用住房主管部门在公示期满后5个工作日内批准，并发放准予购买经济适用住房的核准通知。
房源不足时购买轮候
新版《管理实施办法》第二十四条规定“符合条件的家庭，持核准通知书可选购一套经济适用住房。两人(含两人)以下家庭限购小套型住房，三人(含三人)以上家庭可选购中套型住房。购买面积在控制标准75平方米／户以内的，按市物价局核定的经济适用住房销售价格购买；购买面积超过控制标准的，超过部分按市物价局核定的商品住房价格购买。现住房面积应当抵减经济适用住房配售面积；原租住公房的，须解除租赁关系。因房屋套型等原因不足核准面积的，不再另行安排经济适用住房或享受其他住房保障。”
第二十五条规定：“房源不足的情况下，购买经济适用住房采取轮候制度。实行轮候的申请人须到市房改办进行年审登记。申请人家庭情况发生变化的，应当提供经有关部门证明的书面材料；未进行年审登记的，视为放弃申购，退出轮候。”
上市交易差价一半交政府
根据建住房[2007]258号《经济适用住房管理办法》第三十条、江苏省人民政府令2008年第51号《江苏省经济适用住房管理办法》第二十七条和通政发〔2009〕96号《南通市市区经济适用住房管理实施细则》第三十四条的规定，新《管理实施办法》第二十八条规定经济适用住房购房人拥有有限产权。
已购经济适用住房取得房屋所有权证满5年的，可以转让。转让时，房屋所有权人、共同申请人应当达成一致意见，并经市房改办批准。转让时房屋所有权人按规定办理土地出让手续，补交土地出让金，并按照房屋交易部门届时同地段普通商品住房与经济适用住房当季平均价差价的50％向政府交纳收益。
已购经济适用住房取得房屋所有权证满5年的，房屋所有权人、共同申请人达成一致意见，并经市房改办批准，房屋所有权人按规定办理土地出让手续，补交土地出让金，并按照房屋交易部门届时同地段普通商品住房与经济适用住房当季平均价差价的50％向政府交纳收益后，取得完全产权。——摘自海门日报
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